密集發布的2023年年報，成為外界觀察物業企業未來發展趨勢的最佳窗口之一。

　　日前，上市物業企業陸續對外披露2023年年報，綠城服務（2869.HK）、永升服務（1995.HK）、世茂服務（0873.HK）等業績頗具亮點。例如，世茂服務2023年實現營收達82.03億元，歸母凈利潤2.73億元，而2022年為虧損9.27億元，成功實現了扭虧為盈。

　　在地產行業仍待進一步回暖的情形下，此前高度依賴地產母公司的上市物業企業，正加速獨立化進程。2023年，融創服務來自關聯方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，占總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來源。

　　此外，部分物業企業也在去地產化。以永升服務為例，2023年，公司第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例達72%，此前更是在公司名稱中“刪掉”了旭輝標簽。

　　“2023年，物業企業第三方市場化業務占比提升較為明顯，獨立性整體明顯提升?！敝兄秆芯吭何飿I總經理牛曉娟向《中國經營報》記者表示，開拓多元化業務，有助于物業企業進一步改善收入結構并增厚利潤，打開全新的市場空間，探索出全新的業績增長點。

　　基礎服務成業績“壓艙石”

　　在房地產市場下行、資本市場降溫等多重挑戰之下，多家物業企業在2023年仍交出了穩健發展答卷。

　　記者從濱江服務（3316.HK）方面獲悉，2023年，濱江服務實現營收28.09億元，同比增長41.7%；凈利潤5.03億元，同比增長20.1%。對于2023年發展目標，濱江服務大股東、實際控制人戚金興表示：“營收、管理面積、利潤增長繼續保持和發揮自身優勢，保持在上市物業企業中位居中等甚至領先水平?！?/p>

　　“截至3月31日，已有56家上市物業企業披露了2023年業績數據，保利物業、華潤萬象生活、金茂服務、綠城服務、萬物云、越秀服務等多家企業實現營收、凈利潤雙增長，世茂服務、鑫苑服務則在實現扭虧為盈?！迸跃旮嬖V記者。

　　“總體來看，大型物業國央企、關聯方無憂的民營物企和獨立性較好的物企，都在2023年交出了一份亮眼的業績答卷?！迸跃晗蛴浾叻治龇Q，2023年，物業企業更加重視基礎物業服務，該項業務的穩定性和抗風險能力表現更好，成為物業企業穩定2023業績的重要“壓艙石”，多數企業的基礎物業服務營收規模和占比均在2023年有所提升。

　　以永升服務為例，2023年，永升服務實現營收65.4億元，較2022年同期增長4.2%；歸母凈利潤保持穩定，為4.3億元；基礎物業服務收入為44.63億元，占總收入的比例達68.2%。永升服務方面直言：“物業服務穩健壓艙?！?/p>

　　2023年，濱江服務物業管理服務收入為15.5億元，占比也達到55.2%，同比增長29.9%。

　　除基礎物業服務業務外，牛曉娟表示：“社區增值服務也是支撐物業企業業績好轉的一大因素。在經歷轉型期后，物業企業開始理性看待行業發展，認清行業屬性，追求合理利潤率，由過去謀求高速增長轉變為謀求高質量增長與可持續發展，為業績穩步提升提供了動力?！?/p>

　　以往年火熱的收并購為例，縱觀2023年，行業難見大手筆的收并購案例。在牛曉娟看來，2023年，物業行業并購市場冷淡，年內罕見有效并購案例，通過并購快速擴規模的手段已難以持續。與此同時，行業并購案例的金額普遍較小，絕大多數不超過1億元。

　　“究其原因，隨著物業行業由高速增長轉變為高質量增長，通過收并購來擴大企業規模的方式已不再是行業主流?！迸跃攴治龇Q，物業企業在實施收并購的過程中會更加謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，綜合考慮戰略協同和投后管理的難易程度，同時更加重視并購預算壓力與存在的潛在風險。

　　獨立化進程再提速

　　在業績企穩之時，諸多物業企業也在加速謀求業務“獨立化”發展進程。

　　作為行業較早開啟獨立市場化拓展的物業企業，永升服務方面表示，2023年，公司通過擴大外部多元客戶，錄得來自第三方項目基礎物業管理收入31.77億元，第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例達72%，其中招投標新增規模超過4100萬平方米，實現飽和合同收入11.6億元。

　　記者從永升服務方面獲悉，截至2023年年底，永升服務成功簽約上海金沙雅苑未來街區、南京蘇寧睿城銀河國際街區、武漢藥明康德園區、武漢泰康保險集團金融港大廈等服務項目，“所獲取項目平均單價2.4元/月/平方米，項目質量提升明顯”。

　　在“獨立化”方面，今年2月28日，公司通過特別股東大會批準，名稱正式由“旭輝永升服務”更名為“永升服務”。永升服務方面表示，此舉有助于進一步加速獨立市場化發展，堅定高質量發展路徑。

　　“2023年，公司持續發揮第三方市場拓展對結構調優的牽引作用，第三方項目收入貢獻占比提升至66.6%?！睋烂辗矫娼榻B，2023年，新獲項目質量維度各項指標再上層樓，綜合中標率44%，同比提升11.8個百分點。

　　在牛曉娟看來，2023年，物業企業第三方市場化業務占比提升較為明顯，整體來看獨立性明顯提升?！般y城生活服務、融創服務等物業企業獨立第三方收入占比超過九成，逐漸擺脫了關聯方的不利影響；永升服務、越秀服務、德信服務的獨立第三方收入占比也提升至五成以上，企業獨立性持續提升?！?/p>

　　“物業企業提升獨立性的原因可以歸納為兩類，一類是被動原因，部分物業企業的地產關聯方已經出險，關聯方項目供給大幅下降，這些企業不得不通過獨立自主的第三方市場化業務來維系生存?！迸跃瓯硎?，另一類緣于物業企業主動探索轉型?！案嗟奈飿I企業關聯方雖然沒有直接出險，但面對房地產行業持續承壓情況，這些企業選擇主動擺脫關聯方依賴，加大力度進行市場外拓，以強化自身內生增長能力?！?/p>

　　值得關注的是，盡管物業企業為提升獨立性付出了諸多努力，但仍需進一步提升市場化拓展能力。朱保全在萬物云2023年度業績發布會上就直言：“到目前為止，市場上的物業企業，包括萬物云在內其實都沒有走出獨立行情，都跟著房地產在變?！?/p>

　　持續加碼多元化業務

　　在提速“獨立化”進程的同時，物業企業也在加速開拓多元化業務，打造“第二增長曲線”。

　　以濱江服務為例，2023年，公司非業主增值服務收入為5.8億元，占比達20.7%，同比增長7.5%。此外，濱江服務5S增值服務收入達6.8億元，占比達24.1%，同比增長172.5%。

　　公開資料顯示，濱江服務5S增值服務業務主要包括優家、優居和優享生活服務，涵蓋了硬裝、軟裝、中介、租賃、室內維修及智能設施設備更換升級服務等。

　　濱江服務董事會主席兼行政總裁余忠祥表示，在增值服務發展方面，濱江服務2023年優居硬裝業務取得突破，營收大幅增長?！肮緦{借良好的品牌口碑，繼續推進以5S為中心的業主增值服務體系，提供圍繞房屋資產的一站式打理保養的優質服務，以成為未來可持續的業務增長引擎?！?/p>

　　長期聚焦校園后勤、城市服務等領域的世茂服務也在不斷加碼開拓新賽道。以高校后勤服務領域為例，世茂服務旗下浙大新宇在服務高校的基礎上，延伸附屬園區等強關聯業態的產學研協同優勢，服務了14個高校附屬園區。2023年，浙大新宇接連獲得了首都師范大學良鄉校區食堂委托經營項目、浙江大學杭州國際科創中心建設區塊一期物業管理服務等多個千萬級項目。

　　此外，世茂服務還以“城市大管家”為角色定位，不斷在城市服務業務領域取得新突破。據介紹，2023年，世茂服務城市服務業務版圖已覆蓋全國80余座城市，2023年新增合同金額超6億元。

　　龍湖集團相關負責人提供的信息也顯示，截至2023年年底，龍湖智創生活的物業管理業務已涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館、學校、交通場站、養老、文旅、酒店及長租公寓等13類業態。龍湖智創生活在管面積中，72%為住宅業態，非住宅業態占比28%。

　　“對于非住宅業務、城市服務等新賽道的拓展情況，同樣是2023年上市物業企業業績公告中的一大亮點?！迸跃瓯硎?，碧桂園服務、保利物業、雅生活集團等頭部企業正不斷加碼城市服務這一新興的藍海市場，2023年收入分別約為47億元、25億元、6億元，年均復合增長率保持高位。

　　牛曉娟分析認為，在開拓新業務賽道的同時，物業企業也需要守護好基礎物業服務賽道，不能盲目地追求服務多元，而是要因企制宜，結合自身優勢和資源稟賦精挑細選適合企業發展的專業賽道。